상가·부동산임대 세무 전략: 간주임대료 부가세와 종합부동산세 절세 해법

1. 상가 임대료 부가가치세와 보증금 간주임대료의 세무조정

부가가치세법 제29조 및 동법 시행령 제65조에 따라 상가 임대사업자는 매월 수령하는 월 임대료 외에도 '임대보증금 × 과세기간 일수 / 365(윤년 366) × 정기예금 이자율(시행규칙 고시)'로 계산된 간주임대료를 부가가치세 과세표준에 반드시 산입해야 합니다.

간주임대료는 세법상 세금계산서 발급 대상이 아니며, 부가가치세 신고서상 '기타(정규영수증 외 매출분)' 란에 기재하여 신고합니다. 간주임대료에 대한 부가가치세 10%는 임대차계약서의 특약에 따라 임차인이 부담할 수도 있고 임대인이 직접 부담할 수도 있습니다. 만약 임차인이 부담하기로 약정했다면 임대인의 소득세 수입금액에 산입되지 않지만, 임대인이 전액 부담하는 경우 해당 부가가치세 상당액은 임대사업자의 필요경비(공과금)로 공제받을 수 있습니다. 또한 전기세, 수도세 등 실비 변상적 관리비가 아닌 청소비, 주차관리비, 승강기 유지비 명목으로 정액 징수하는 공용관리비는 부가가치세 과세 대상이므로 월세와 함께 반드시 전자세금계산서를 발행해야 매출 누락 리스크를 방어할 수 있습니다.

2. 상가 권리금 기타소득 원천징수와 종합부동산세 방어 대책

신규 임차인이 기존 임차인에게 바닥권리금이나 영업권리금을 지급할 때, 세법상 권리금은 '기타소득'에 해당합니다(소득세법 제21조). 권리금을 지급하는 임차인은 권리금 총액 중 60%를 법정 필요경비로 차감한 나머지 40% 소득금액에 대해 22%(지방소득세 포함), 즉 전체 권리금 가액의 8.8%를 원천징수하여 다음 달 10일까지 세무서에 납부하고 '기타소득 지급명세서'를 제출해야 합니다.

권리금을 지급한 임차인은 8.8%를 원천징수한 세무 신고를 마쳐야만 권리금 전액을 5년간 균등 상각하는 '무형자산(영업권) 감가상각비'로 인정받아 매년 사업소득세를 획기적으로 낮출 수 있습니다. 한편 부동산 임대사업자의 종합부동산세의 경우, 상가 및 사무실 등 일반 건축물의 부속토지는 '별도합산과세대상'으로 분류되어 공시지가 합계액 80억 원까지 종부세가 전액 비과세되므로 부담이 적습니다. 하지만 주택이나 상가주택을 보유한 경우 종부세 중과세율이 적용될 수 있으며, 특히 무분별하게 설립된 부동산 법인은 주택 종부세 기본공제(개인 9억 원, 1세대 1주택 12억 원)가 전혀 적용되지 않고 최고 2.7~5.0% 단일세율이 부과되므로 법인 전환 시 주택과 상가의 취득·보유 형태를 면밀히 설계해야 합니다.

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